печать
18.11.2008
Доценко-Белоус Н.: Потенциал дисконтных облигаций для жилищного строительства
Дисконтные облигации это законодательно признанный вид облигации, существенной особенностью которых является размещение по цене ниже их номинальной стоимостью (статья 7 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке").
Согласно закону Украины "Об инвестиционной деятельности" дисконтные облигации могут являться инвестицией (статья 1), объектом инвестирования (статья 4), источником финансирования инвестиционной деятельности (статья 10).
Действующее законодательство не содержит ограничений и запретов на применения дисконтных облигаций по следующим параметрам:
-
по кругу лиц, которые могут выступать эмитентами (статья 2 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке");
-
по сфере применения дисконтных облигаций, кроме финансирования строительства жилья, если отчуждение строящейся недвижимости происходит на этапе строительства.
Единственно существующими ограничениями на использование дисконтных облигаций в сделках являются ограничения, связанные с периодом существования облигаций. Данные ограничения представлены Вашему вниманию следующим образом:
|
Период |
Определение |
Ограниченные действия |
|
Временная регистрация выпуска |
Присвоение выпуску облигаций регистрационного номера и выдача временного свидетельства о регистрации выпуска |
Запрещено осуществлять какие-либо сделки с облигациями до получения Временного свидетельства о государственной регистрации выпуска, кроме предварительных договоров купли-продажи облигаций |
|
Размещение облигаций |
Отчуждение ценных бумаг эмитентом или андеррайтером путем заключения гражданско-правовых договоров с первым собственником |
Допускается исключительно купля- продажа облигаций за денежные средства |
|
Государственная регистрация отчета |
Утверждение результатов размещения и выдача свидетельства на размещенные облигации |
До государственной регистрации отчета о размещенных облигациях первым собственникам запрещено отчуждать облигации |
|
Обращение облигаций |
Осуществление сделок, связанных с переходом прав собственности на ценные бумаги и прав по ценным бумагам |
Разрешены любые сделки с облигациями, в том числе купля-продажа, мена, залог, дарение и т.д. |
|
Погашение облигаций |
Выплата эмитентом собственнику облигаций номинальной стоимости в случае предъявления облигаций к погашению |
Запрещены любые сделки с облигациями, кроме выплаты номинальной стоимости и возврату облигаций на счет эмитента |
|
Отмена эмиссии |
Принятие Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку распоряжения об отмене эмиссии |
Облигации прекращают существовать как ценные бумаги и соответственно прекращаются любые сделки с ними |
Предлагаемая к анализу финансовая модель предполагает привлечение застройщиком от физических и юридических лиц средств в облигации, с последующей их меной на апартаменты на этапе обращения облигаций , то есть в периоде, когда отсутствуют какие либо ограничения на виды, суммы и способы расчетов по сделкам с облигациями.
Более того, дисконтные облигации не упоминаются в перечне ценных бумаг, используемых для легализации доходов полученных в результате осуществления финансовых операций с неликвидными ценными бумагами, утвержденного Приказом Госфинмониторинга 230 от 20 декабря 2007 года.
Для более полной проверки финансовой модели на соответствие законодательству, необходимо разделить ее на два этапа:
Этап строительства застройщик осуществляет привлечение средств (инвестиций) в дисконтные облигации на основании договора купли-продажи облигаций при участии торговца ценными бумагами. Дисконтные облигации являются отдельным объектом инвестирования согласно части 1 статьи 4, статьи 10 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности". Действующее законодательство не содержит ограничений на привлечение застройщиками средств в ценные бумаги.
Этап продажи готовой недвижимости застройщик отчуждает собственнику облигаций помещение в обмен на пакет дисконтных облигаций на основании договора мены. Данная операция может быть рассмотрена как привлечение застройщиком инвестиций в виде ценных бумаг в завершенный строительством и оформленный на правах собственности объект недвижимости. В данном случае облигации являются инвестициями покупателя недвижимости, что соответствует статье 1 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности". Действующее законодательство не содержит ограничений на способы продажи завершенной строительством недвижимости. Соответственно любые сделки, в том числе мена недвижимости на ценные бумаг законодательством допускаются ст. 715 Гражданского кодекса Украины и не противоречат закону Украины "Об инвестиционной деятельности".
Действующим законодательством (ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности) установлены ограничения на способы финансирования и инвестирования объектов жилого строительства. Даже, если предположить, что апартаменты как помещения пригодные и предназначенные для проживания являются жильем (статья 379 Гражданского кодекса Украины), то и в этом случае анализируемая финансовая модель не противоречит нормам законодательства. Это подтверждается тем, что она не предполагает отчуждение объектов жилого строительства на этапе строительства, до принятия объекта строительства в эксплуатацию.
Подтверждением этому являются также следующие особенности модели:
А) оформление первичного права собственности на построенную
недвижимость осуществляется на застройщика;
Б) облигация это не привлеченные, но заемные средства согласно ст. 10 Закона Украины "Об
инвестиционной деятельности".
В) в модели используются институты совместного инвестирования, которые прямо
предусмотрены частью 3 статьи 4 закона Украины "Об инвестиционной деятельности".
Г) привлечение средств в дисконтные облигации (объект инвестирования) в процессе
строительства допускается ч.1 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" и
является не инвестированием строительства, а представляет собой инвестирование в ценные
бумаги с продажей готового объекта (а это уже не период строительства).
Таким образом, мы приходим к выводу о законности применения дисконтных облигаций как (а) способа привлечения средств от третьих лиц в строительство и (б) инвестиций в приобретение апартаментов, осуществляемых на основании договора мены.
