печать
01.05.2009
Строительный рынок: недостаточное финансирование грозит новыми дефолтами
 |
Катастрофический дефицит финансовых ресурсов в строительной отрасли, существенно повышает риски возникновения новых дефолтов по облигационным выпускам застройщиков. Будет ли увеличиваться количество дефолтов, во многом зависит от своевременности принимаемых государством антикризисных мер. К сожалению, пока что эти антикризисные меры остаются только на бумаге. |
Антикризисные меры в строительной сфере
Одним из первых нормативных актов, призванных снизить негативные последствия финансового кризиса в сфере строительства, стал Закон «О первоочередных мерах относительно предотвращения негативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» №639-VI от 31.10.2008 г. Суть закона сводилась к выделению средств из Стабилизационного фонда на:
-
предоставление кредитов на завершение строительства жилья, которое осуществляется с привлечением ипотечных кредитов, и обязательным условием которого является софинансирование со стороны банков и застройщиков;
-
выкуп у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованного жилья в объектах, которые возводились с привлечением средств физических лиц, и продолжение строительства в случае несостоятельности застройщиков;
-
предоставление гражданам государственной поддержки на строительство (приобретение) доступного жилья путем уплаты государством части его стоимости;
-
выкуп государством у кредиторов ипотечных кредитов, полученных физическими лицами на строительство и приобретение жилья и отнесенных к категории рисковых.
Закон в части, касающейся строительной сферы, направлен на защиту интересов физических лиц, и мог бы способствовать снижению напряжения между застройщиками, финансовыми учреждениями и населением, вложившим свои средства в объекты жилой недвижимости. Однако, по мнению рейтингового агентства, существующая динамика наполнения Стабилизационного фонда ставит под угрозу выполнение предусмотренных норм. В госбюджете на 2009 год Стабилизационный фонд запланирован на уровне 19,96млрд.грн., при этом не все средства в случае его наполнения могут быть направлены на перечисленные выше меры. За январь-февраль 2009года в госбюджет перечислено средств от операций с капиталом и от внутренних займов (за вычетом погашений) на уровне 0,98млрд. гривен. При этом, согласно данных СМИ, на сегодняшний день не проводилось финансирование из Стабилизационного фонда.
Позже, в декабре 2008года были внесены изменения Законом Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства ВР Украины» №800-VI от 25.12.2008 г. Законом были расширены источники финансирования, к средствам Стабилизационного фонда были добавлены займы международных финансовых организаций. Но такое решение, по мнению рейтингового агентства, принципиально не улучшит существующую ситуацию с финансированием строительной сферы. За январь-февраль 2009года было привлечено внешних займов на 0,2млрд.гривен. В 2009году из-за негативного инвестиционного климата не стоит ожидать поступления значительных сумм от внешних заимствований. Второй транш Международного валютного фонда (1,4млрд.дол.США) может быть направлен на покрытие дефицита Государственного бюджета, но за счет этих средств могут быть профинансированы другие сферы экономики.
Законом, кроме перечисленных выше норм, предусмотрен ряд мероприятий, расширяющих предполагаемые антикризисные действия в сфере строительства, а именно:
-
получение гражданами жилья в аренду с выкупом за счет собственных средств и средств государственной поддержки;
-
предоставление физическим и юридическим лицам льготных кредитов на строительство жилья и компенсации процентной ставки по этим кредитам;
-
увеличение уставных капиталов государственных банков и Государственного ипотечного учреждения для предоставления кредитов в завершение строительства многоквартирных жилых домов.
-
При этом круг объектов жилой недвижимости, на которые могут быть направлены средства, был ограничен степенью строительной готовности (более чем 70%) и сметной прибылью стоимости жилья (не должна превышать 15%).
Министерство регионального развития и строительства Украины опубликовало на своем сайте перечень заявок на объекты незавершенного жилищного строительства, которые могут быть достроены за государственные средства. По состоянию на 01.04.2009 г. в перечне присутствуют 465объектов на сумму 7,5млрд.грн. (из них наибольшее количество объектов находится в г.Киеве - 51объект на сумму 3,0млрд.грн.). Финансирование планируется осуществить в объеме около 3,0млрд.грн. через государственные банки «Ощадбанк» и «Укрэксимбанк», а также Государственное ипотечное учреждение. При этом застройщики будут отбираться на основании конкурса с элементами аукциона. Однако комиссия для проведения конкурса на сегодняшний день не создана, что не позволяет отобрать перечень проектов для финансирования.
Безусловно, принятый закон мог бы стать «спасательным кругом» для застройщиков, инвесторов и финансовых учреждений. Однако его реализация возможна только после принятия Кабмином ряда нормативных актов, регулирующих порядок исполнения указанных норм. С другой стороны, на реализацию предусмотренных мероприятий на сегодняшний день нет средств в достаточном объеме. А с учетом прогнозов наполнения госбюджета (см. «Кредит-Рейтинг монитор» №4(20) 2009 г.) можно предположить, что оживления в строительном секторе за счет государственных средств в текущем году не произойдет.
Анализ облигационных выпусков II полугодия 2008 года
По данным рейтингового агентства, около 30% строящегося жилья в Украине по состоянию на начало 2009 года финансировалось за счет выпуска облигаций (целевых, дисконтных и процентных). Интерес к такому источнику финансирования стал снижаться только во втором полугодии 2008года. Так, несмотря на ухудшение ситуации в строительной сфере, в первом полугодии 2008года еще происходило увеличение как количества облигационных выпусков, так и среднего объема выпуска. Во втором полугодии 2008года количество облигационных выпусков сократилось практически в 2 раза (рейтинговое агентство прорейтинговало 49выпусков на сумму 5млрд.грн., за соответствующий период 2007года – 80выпусков общим номинальным объемом 8,5млрд.грн.).
Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку зарегистрировала около 75% прорейтингованных эмиссий облигаций. Ряд эмитентов, не успевших начать строительные работы, а только оформивших всю проектную и разрешительную документацию и начавших предварительные работы (ограждение территории стройки), перенесли сроки подачи документов в комиссию на более поздний период. Из них, наиболее оптимистично настроенные, перенесли сроки на второе полугодие 2009года. Основная часть компаний, начавших строительные работы на объекте (вырыт котлован, вбиты сваи), проходили регистрацию в Комиссии по ценным бумагам и размещали облигации на первичном рынке.
Стоит отметить, что большинство из прорейтингованных эмиссий облигаций во II полугодии 2008 года выпускалось под объекты с невысокой степенью строительной готовности (в основном не превышала 15-20%). Мониторинг зарегистрированных эмиссий показывает, что эмиссии практически не размещаются на вторичном рынке вследствие отсутствия должного финансирования, работы на объектах останавливаются или идут достаточно медленными темпами. Ежеквартальный прирост темпов строительных работ в среднем составляет не более 2-3% (как правило, на строительной площадке работают не больше 10-ти человек), хотя ранее этот показатель находился на уровне 10-15%.
Поскольку в среднесрочном периоде не ожидается оживления на рынке недвижимости, можно предположить, что большинство облигационных выпусков не будет размещено на вторичном рынке в полном объеме и, соответственно, строительные работы будут приостановлены. Рейтинговое агентство считает, что таким облигационным выпускам присущи достаточно высокие риски вложения средств. Из 49 выпусков спекулятивный уровень рейтинга был присвоен 90% прорейтингованых выпусков.
 |
«На сегодняшний день 95% прорейтингованых выпусков целевых облигаций имеют рейтинги спекулятивной категории. При этом за последний год их доля увеличилась вследствие ухудшения ситуации на строительном рынке Украины. Из облигационных выпусков с инвестиционным уровнем рейтинга больше половины имеют прогноз «негативный», что свидетельствует о намерении агентства при сохранении негативных тенденций пересмотреть существующие уровни кредитных рейтингов в сторону понижения» |
Погашения облигационных выпусков в 2008 году
В 2008 году, согласно проспектам эмиссий целевых облигаций, к погашению должен был быть предъявлен 41 выпуск облигаций 37 эмитентов номинальным объемом более 1,3млрд.грн. (в 2007 году срок предьявления наступил по облигациям - номинальным объемом 1,2 млрд. грн.). В 2008году владельцы облигаций должны были получить в собственность помещения полезной площадью 438,8тыс. кв. м (4% жилья введенного в эксплуатацию в Украине в 2008году).
По данным агентства, в 2008 году были погашены 33выпуска облигаций общим объемом 1,2 млрд. грн. Из них 24 выпуска аннулированы Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (аннулирование выпуска комиссией происходит после предоставления эмитентом выписки, подтверждающей выкуп облигаций, несмотря на то, что квадратные метры могут быть не введены в эксплуатацию).
Ряд компаний с облигационными выпусками, срок погашения которых приходился на 2008год, не смогли разместить облигации новых выпусков на первичном рынке. Среди них: ООО «Харьковжилстрой-1» (серии М-Q общим объемом 30,7млн. грн.), ООО «Авантар» (серии А-С общим объемом 141,9млн. грн.), ООО «Макрокап Девелопмент» (серии А, В общим объемом 13,3млн. грн.), ООО «Р-Квадрат Украина Дельта» (серии А-D общим объемом 34,5млн. грн.).
В 2008году, по сравнению с 2007годом, увеличилось количество эмитентов, допустивших технические дефолты по целевым облигациям. Под техническим дефолтом рейтинговое агентство понимает нарушение эмитентом условий договора займа, при наличии готовности со стороны эмитента произвести необходимые расчеты в сроки, которые будут согласованы с кредиторами. В 2008 году агентством зафиксировано 13 технических дефолтов, из которых 6 пришлось на четвертый квартал (см. таб. 1).
По ряду облигационных выпусков, приведенных в таблице, объекты жилой недвижимости уже
введены в эксплуатацию, а облигации погашены с задержкой. По остальным облигационным
выпускам рейтинговое агентство ожидает выполнения обязательств по истечении определенного
срока.
В 2008году рейтинговое агентство понизило кредитный рейтинг выпуска целевых облигаций ЧП «Строительная фирма «Гап» (серия А объемом 21,5млн. грн.) до уровня uaD (дефолт). Рейтинговое агентство понизило кредитный рейтинг, поскольку на сегодняшний день работы остановлены и вероятность их возобновления достаточно низка.
В 2009 году можно ожидать дальнейшего увеличения как технических, так и полноценных дефолтов по строительным облигациям. Из-за недостаточности финансирования, необходимого для завершения объектов жилищного строительства, ряд эмитентов вынуждены будут пересмотреть графики строительных работ и передвинуть сроки ввода объектов на более поздние периоды. Так, только за январь-март 2009 года рейтинговое агентство зафиксировало 9 технических дефолтов по облигациям в сфере финансирования строительства, при этом степень строительной готовности объектов жилой недвижимости, под которые выпускались облигации, превышает 80%.
Ожидаемое погашение облигационных выпусков в 2009 году
В 2009 году, согласно проспектам эмиссий, к погашению должны быть предъявлены 82выпуска целевых облигаций на общую сумму около 4млрд. грн. Необходимо отметить, что из них по 21 облигационному выпуску общим объемом около 1млрд.грн. дома либо находятся на стадии ввода в эксплуатацию, либо уже введены. По 39 выпускам степень строительной готовности превышает 50%. В таблице2 приведен перечень объектов со степенью готовности ниже 50%, которые должны быть сданы в эксплуатацию и переданы инвесторам в 2009году.
Таблица 2. Перечень облигационных выпусков со сроком
погашения в 2009 году и степенью готовности строительных объектов до 50%
Стоит отметить, что высокая степень готовности объекта, безусловно, снижает возможность
возникновения дефолтов по таким выпускам, однако не исключает возможности возникновения
технических дефолтов.
Можно предположить, что усилия ряда предприятий в 2009году будут направлены не на достройку объектов недвижимости, а на заключение соглашений с держателями целевых облигаций относительно погашения обязательств денежными средствами (при наличии свободных денежных ресурсов), либо заключение актов приема-передачи квадратных метров, с отлагательным условием, а также инициирования процесса признания эмиссий недействительными. Варианты выполнения обязательств эмитента после наступления даты погашения целевых обязательств изложены в материале «Интересы инвестора в случае дефолта должны быть учтены».
Неутешительные выводы
По мнению рейтингового агентства, ситуация в строительной сфере может измениться только после возобновления банками ипотечного кредитования и кредитования строительных предприятий, укрепления гривны, повышения благосостояния населения. Однако при наступлении вышеперечисленных событий не стоит ожидать немедленного активного развития строительной сферы. Можно прогнозировать, что по результатам 2009года, а именно из-за увеличения количества как технических, так и полноценных дефолтов в 2009году, на рынке будет наблюдаться кризис доверия между инвесторами и застройщиками. Оживление строительного рынка за счет спекулятивного спроса маловероятно в условиях отсутствия активного кредитования.
