печать
01.11.2009
Закладная - новый инструмент для оживления строительного рынка
|
|
Дефицит финансовых ресурсов, возникший вследствие кризиса, практически парализовал развитие экономики Украины. Особенно сильно пострадали наиболее капиталоемкие виды деятельности, в число которых входит и строительный сектор. Строители переживают тяжелые времена: из-за недостатка финансирования значительная часть строительных проектов приостановлена, по действующим проектам наблюдаются массовые задержки сдачи объектов в эксплуатацию. |
Вследствие сложившейся в стране экономической ситуации, за последний год значительно сузился круг потенциальных инвесторов, имеющих в распоряжении достаточный объем свободных средств. Кроме того, консервативный подход к вложению средств стал у инвесторов преобладающим. Во многом это связано с недоверием к распространенным схемам финансирования строительства и невысокой надежностью строительных проектов. Из 518 рейтингов, присвоенных агентством «Кредит-Рейтинг» выпускам облигаций в строительной сфере, 480 – рейтинги спекулятивных категорий. При этом уже по 39 выпускам агентством зафиксированы дефолты. Все дефолты произошли по бумагам с рейтингами спекулятивной категории, что подтверждает точность оценок агентства.
Назрела необходимость в разработке механизма отбора наиболее надежных строительных компаний с целью развития принципиально новых способов получения средств на этапе выполнения строительных работ.
Именно поэтому участниками строительного рынка сейчас рассматриваются различные варианты привлечения инвестиций. Одним из перспективных инструментов для оживления строительного рынка может стать закладная.
Что такое закладная?
Закладная – долговая ценная бумага, которая может выпускаться только если существует основное обязательство в денежной форме, обеспеченное залогом недвижимости(ипотекой). Выдает закладную ипотекодатель, то есть субъект, который является собственником недвижимого имущества на момент заключения договора ипотеки, обеспечивающего выполнение основного обязательства.
В соответствии с нормами действующего законодательства, закладная закрепляет безусловное право ее собственника на получение от должника выполнения основного обязательства, а в случае невыполнения основного обязательства дает право обратить взыскание на предмет ипотеки. Причем оформляется закладная при условии, что ее выпуск предусмотрен ипотечным договором.
База для развития института закладных была заложена еще с 1 января 2004 года, с вступлением в силу Закона Украины "Об ипотеке". Изначально предполагалось, что основными игроками на рынке закладных станут банки, так как выпуск закладных позволяет осуществлять рефинансирование выданных кредитов. Однако широкого распространения этот инструмент не получил: как вследствие недостаточной развитости нормативной базы по обороту закладных, так и в связи с отсутствием на рынке крупных институциональных инвесторов, заинтересованных в покупке закладных.
Позитивное влияние на развитие данного направления оказало решение Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку № 227 от 01.02.2007 г.. Оно позволило расширить спектр использования закладных и применять их, в том числе, для финансирования строительства. Но решающим фактором для возобновления интереса к закладным стала острая потребность строительного рынка в финансировании. Поиск механизмов привлечения средств, способных вызвать доверие инвесторов, активизировал разработку стратегий финансирования с использованием закладных.
Преимущества закладной
Одной из главных особенностей закладных является возможность продать или заложить ипотечный долг при помощи передачи закладной. Передача закладной проводится путем осуществления индоссамента (передаточной надписи), что означает переход к получателю закладной (индоссату) всех прав по ипотечному договору и основному обязательству. При этом не требуется согласия ни ипотекодателя, ни должника.
На строительном рынке активно обсуждаются схемы привлечения средств путем выпуска застройщиками закладных. Планируется применять подобный способ для работы с различными инвесторами – как с юридическими, так и с физическими лицами. Например, при строительстве жилой недвижимости застройщик может получать деньги инвесторов на основании договора займа, а после сдачи объекта в эксплуатацию – на основании договора мены отчуждать владельцу закладной помещение в обмен на закладную.
Закладные могут выпускаться при наличии основного обязательства по договору кредита, купли-продажи, лизинга и других, поэтому список возможных участников оборота закладных достаточно широк. Для каждого из участников использование закладных имеет свои преимущества.
Банкам это облегчает отчуждение залогового имущества, особенно на этапе незавершенного строительства, а также позволяет рефинансировать выданные кредиты при помощи продажи закладной, передачи ее в залог или выпуска ипотечных ценных бумаг.
Застройщикам схема работы по закладным позволяет привлечь инвесторов и оптимизировать налогообложение.
Для инвесторов использование закладных, выпущенных застройщиком для привлечения средств на строительство, облегчает переуступку другому лицу своих прав требования к застройщику. Кроме того, при обеспечении достаточной прозрачности оборота закладных работа с ними может стать одним из механизмов минимизации рисков инвесторов, так как ипотечный договор, на основании которого производится выпуск закладной, подлежит регистрации в Государственном реестре ипотек.
Реестр ипотек является единой электронной информационной системой с обновлением данных в реальном режиме времени. Работа с ним осуществляется при помощи специального программного обеспечения. Реестр ведется нотариусами и содержит данные обо всех объектах недвижимости, отягощенных ипотекой. На этапе регистрации ипотечного договора нотариусом производится извлечение из реестра с целью подтверждения отсутствия отягощений на недвижимое имущество, указанное в ипотечном договоре. Это дает возможность предотвратить повторную продажу одной и той же недвижимости разным инвесторам, недостаточная защита прав которых является на сегодняшний день одной из самых наболевших проблем на рынке строительства.
Текущая ситуация незащищенности инвесторов в основном связана с тем, что существующая нормативная база нуждается в усовершенствовании. Для решения вопроса необходимо разработать ряд новых нормативных актов, а также внести изменения и дополнения в действующие документы. Работа в этом направлении уже ведется, однако изменение нормативной базы является процессом длительным, а инвесторам жизненно важно уже сегодня получить инструмент для снижения своих рисков.
Пути снижения рисков инвесторов
При любом способе финансирования строительства для инвестора вложение средств в строительный проект является достаточно рискованным шагом. Помимо системных отраслевых рисков, связанных с недостатками действующего законодательства, существуют индивидуальные риски, присущие каждому отдельному строительному проекту. На их уровень влияет, в первую очередь, качество организации работ на объекте строительства. Строительной деятельности априори присущи существенные технологические риски. Возможность их минимизации напрямую зависит от степени проработанности проекта, опыта застройщика по сдаче объектов в эксплуатацию, наличия у него квалифицированных специалистов и необходимой материально-технической базы, а также от способности строительной организации осуществлять планирование и эффективное управление своей производственной деятельностью.
Для анализа вышеперечисленных факторов потенциальной инвестор должен обладать большим объемом информации, а также необходимыми знаниями и навыками.
К сожалению, степень информационной открытости отечественного строительного рынка и рынка ценных бумаг на данный момент находится еще на достаточно низком уровне, поэтому получить всю необходимую информацию инвестору зачастую бывает сложно.
 |
С целью повышения прозрачности операций по работе с закладными, в том числе при финансировании строительных работ, рейтинговым агентством «Кредит- Рейтинг» предлагается использовать кредитный рейтинг, присвоенный ипотекодателю и характеризующий его способность выполнить свои обязательства. |
Учитывая специфику данного долгового инструмента, рейтинговое агентство оценивает вероятность выполнения обязательств как путем расчета денежными средствами, так и путем передачи ипотекодержателю предмета ипотеки.
В процессе процедуры рейтингования агентством анализируется способность должника рассчитаться по основному договору, ликвидность и достаточность залога, а также наличие юридических рисков, связанных с правоустанавливающими документами на предмет залога, степенью проработанности договоров и правильностью оформления закладной.
В случае, если при выпуске закладной в качестве предмета ипотеки выступает объект незавершенного строительства или имущественные права на него, кроме анализа финансового состояния ипотекодателя, агентством проводится также всесторонний анализ его опыта работы и производственной деятельности с целью определения способности осуществить своевременную сдачу в эксплуатацию строительного обьекта, являющегося предметом ипотеки.
Рейтинг позволяет оценить уровень риска при выдаче кредита или осуществлении финансирования под залог недвижимости, в том числе при принятии решения о покупке закладной с целью участия в строительном проекте.
 |
«Информация об уровне рейтинга ипотекодателя может использоваться как банками, так и другими инвесторами. По мнению агентства, этот вид рейтинга будет особенно полезен инвесторам - физическим лицам, не имеющим специальных знаний и доступа к информационным ресурсам. В этом случае рейтинг может выступать в качестве основного источника информации при принятии решений. Взвешенный выбор объекта инвестирования с учетом уровня рейтинга ипотекодателя позволит значительно снизить инвестиционные риски при вложении средств в строительные проекты» |
Информационная открытость – первый шаг к завоеванию доверия инвесторов
Из-за участившихся случаев нарушения застройщиками графиков выполнения строительных работ потенциальные инвесторы очень настороженно относятся к предложениям вложить средства в строительные проекты, поэтому завоевать их доверие - задача непростая. Одними из ключевых составляющих, необходимых для привлечения инвесторов, являются хорошая репутация и информационная открытость компании.
| При привлечении инвестиций путем выпуска закладной, в качестве подтверждения прозрачности компании, застройщиком может использоваться его кредитный рейтинг. |  |
Наличие рейтинга позволит предприятию завоевать доверие инвесторов и получить преимущество в конкурентной борьбе.
Перспективы развития строительного рынка
Разработка новых методов финансирования строительства потенциально может оказаться действенной мерой для оживления строительного рынка. Но обязательным
условием его дальнейшего успешного развития является работа, направленная на повышение защищенности инвесторов и укрепление их доверия. Достичь этой цели можно только при наличии четких и прозрачных процедур инвестирования и достаточной информационной открытости их участников.
