печать 01.12.2009

Кредитные риски в строительном секторе: кого кредитовали банки?

В течение нескольких последних лет кредитование в Украине стремительно набирало обороты. Банки ставили себе амбициозные планы по наращиванию объемов кредитных портфелей. В пылу конкурентной борьбы они все больше снижали требования к заемщикам, а в качестве главного конкурентного преимущества рассматривали быстроту принятия решений. На проведение полноценного анализа заемщика зачастую просто не было времени. Но даже, если в результате анализа выяснялось, что краткосрочная долговая нагрузка клиента в несколько раз превышает его годовую выручку, то есть клиент сможет погасить кредит только за счет получения нового кредита, многие банки шли и на это, считая, что на растущем рынке оправдана стратегия развития бизнеса с минимальным вложением собственного капитала. Такие заемщики имели очень низкий “запас прочности“ и сильную зависимость от привлеченных средств, поэтому с приостановкой кредитования деятельность многих из них оказалась парализованной. Как следствие, начали возникать проблемы с обслуживанием кредитной задолженности. Массовое нарушение графиков погашения кредитов поставило под угрозу стабильность банковской системы. Особенно показательным примером с точки зрения последствий игнорирования кредитных рисков стало кредитование предприятий строительной сферы.

Истоки проблем в строительном секторе

По состоянию на начало 2008 г. действующие кредитные рейтинги по национальной рейтинговой шкале имели 256 выпусков целевых облигаций, выпущенных строительными компаниями. При этом 88,3% рейтингов были отнесены к спекулятивной категории и только 11,7% к инвестиционной, что отражает достаточно низкую кредитоспособность строительных компаний, выступающих эмитентами облигаций. Распространенным недостатком строительных проектов было отсутствие у застройщика опыта сдачи недвижимости в эксплуатацию. Нередкими были случаи, когда фирма-застройщик создавалась специально для организации строительства отдельного объекта недвижимости, не располагая при этом ни достаточным собственным капиталом, ни квалифицированными специалистами, ни профильным оборудованием.

Именно поэтому типичными факторами, ограничивающими уровень кредитного рейтинга строительных компаний, были: высокая долговая нагрузка, риск недофинансирования проекта, связанный с ограничениями привлечения ресурсов по причине отягощения залогом большей части имущества предприятия, высокий процент непрофильных активов, отсутствие опыта погашения целевых облигаций и опыта ведения хозяйственной деятельности.

Большая часть перечисленных особенностей деятельности строительных организаций прослеживается в структуре их балансов: у 50% работающих на Украине строительных компаний соотношение собственного и заемного капитала не превышает 0,28, а стоимость основных средств у 71,5% компаний не превышает 0,36% активов.

Такие предприятия могут успешно завершить строительство только воспользовавшись помощью связанных компаний, имеющих опыт работы и основные средства. При этом необходимым условием является также наличие средств на этапе проведения строительных работ. Именно поэтому строительные компании активно использовали банковские кредиты и средства инвесторов. И банки охотно выдавали кредиты, невзирая на высокие риски. Так, по состоянию на 01.01.2008 г. сумма кредитов, выданных эмитентам целевых облигаций с рейтингом uaССС составляла 51 млн грн., эмитентам с рейтингом uaВ - 473,6 млн. грн. а эмитентам с рейтингом uaВВ - 138,8 млн.грн. (см. таблицу 1).

Таблица 1. Кредиты, выданные эмитентам целевых облигаций, 
имеющим рейтинг (по состоянию на 01.01.2008 г.)

Источник: Рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг»

На фоне экономического роста, большинство банков кредитовало клиентов с уплатой минимальных собственных взносов либо совсем без них. При этом кредиты выдавались, как правило, под залог объектов незавершенного строительства или имущественных прав на них, и только в редких случаях в качестве обеспечения оформлялась сданная в эксплуатацию недвижимость.

Часто на начальной стадии строительства выдавались кредиты, равные по сумме рыночной стоимости залоговой недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию. В надежде на дальнейший рост цен на недвижимость, встречались даже случаи кредитования застройщиков под строительные проекты, по которым плановые цены реализации недвижимости были выше рыночных. Результатом такого «строительного бума» стало резкое увеличение числа «замороженных» объектов и проблемных кредитов.

В течение последних лет, во многом благодаря динамичному развитию кредитования населения на строительство жилья, наблюдался неуклонный рост цен на недвижимость. Банки кредитовали как застройщиков, так и инвесторов. Это позволяло строителям своевременно привлекать необходимый объем финансирования и получать прибыль от продажи недвижимости с лихвой окупающую затраты на реализацию проекта. При таком положении вещей недостатки в организации работы строительных компаний казались менее существенными. С возникновением дефицита ресурсов и снижением объемов кредитования ситуация кардинально изменилась: застройщики начали испытывать трудности с привлечением ресурсов. Поскольку у многих компаний собственных средств на строительство было недостаточно, большая часть строительных проектов была приостановлена. На данный момент реализацию строительных проектов продолжают только компании, располагающие, в том числе, и собственными средствами для финансирования работ.

На текущий момент агентством зафиксированы нарушения выполнения обязательств по 52 строительным проектам, финансировавшимся за счет выпуска целевых облигаций. Некоторые из компаний, допустивших нарушения, имеют действующие кредиты, общая сумма которых по состоянию на 01.07.2009 г. составляла 619 195 млн. грн. Информация о суммах кредитов в разрезе уровней рейтинга представлена в (таблице 2).

Таблица 2. Кредиты, выданные эмитентам целевых облигаций, имеющим рейтинг по состоянию на 01.07.2009 г.

Источник: Рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг»

Сложившаяся ситуация позволяет банкам еще раз убедиться в важности анализа рисков при финансировании строительства. Для принятия взвешенных решений необходимо предварительно изучить строительную документацию на предмет соответствия ее требованиям действующего законодательства, а также проанализировать опыт работы, деловую репутацию, финансовое состояние застройщика, проверить проект на окупаемость и убедиться в наличии специалистов и основных средств для его реализации.

В качестве источника информации для принятия решения можно, в том числе, использовать кредитные рейтинги, присвоенные заемщику или его долговым инструментам по национальной рейтинговой шкале. Уровень кредитного рейтинга является достаточно показательным, поскольку учитывает все факторы, необходимые для формирования мнения относительно уровня риска строительного проекта. Методология рейтингования проверена на практике. За период своей деятельности агентство «Кредит-Рейтинг» присвоило строительным компаниям 406 рейтингов. Во всех случаях, когда были зафиксированы факты нарушения обязательств по целевым облигациям, рейтинги ценных бумаг находились в спекулятивной категории, что подтверждает адекватность применяемой модели. Полная информация о технических дефолтах представлена на сайте агентства www.credit-rating.ua.

Текущая ситуация в сфере кредитования строительства

На фоне массового замораживания строительных проектов, риск невозврата застройщиками кредитов значительно увеличивается. По данным статистики НБУ, по состоянию на 01.11.2009 сумма кредитов, выданных строительным корпорациям, составляет 41,2 млрд. грн. При этом сумма просроченной задолженности равна 4,5 млрд. грн., - 10,9 % от объема кредитования в строительную сферу. Показатель достаточно высокий даже по сравнению с процентом проблемной задолженности по общему кредитному портфелю банков (в соответствии с основными показателями деятельности банков, по состоянию на 01.11.2009 он равен 8,1 %).

Проблемы застройщиков влияют на качество кредитного портфеля не только юридических, но и физических лиц. Так, у ряда банков кредитовавших физических лиц-инвесторов, невыполнение застройщиком своих обязательств повлекло за собой нарушение заемщиками платежной дисциплины, что в совокупности с неликвидным залогом в виде объектов незавершенного строительства, поставило банки в трудное положение. В этой ситуации остро встал вопрос о необходимости срочных мер для укрепления банковской системы и возобновления кредитования экономики. В рамках проведения мероприятий, направленных на вывод экономики из кризиса, было принято Постановление НБУ №650 от 03.11.2009 "О стимулировании кредитования экономики Украины". В качестве одного из стимулов для возобновления кредитования, в этом постановлении предусмотрены определенные послабления в части требований к резервированию выданных кредитов.

По мнению рейтингового агентства эта мера не выведет экономику из кризиса, и даже может усугубить ситуацию, так как задачу обеспечения банков ресурсами она не решит, а только отсрочит необходимость отражения затрат на покрытие сумм задолженности по безнадежным кредитам. Финансовое состояние банков окажется менее прогнозируемым. Ярким примером применения политики «замалчивания проблем» является возможность учитывать при расчете резервов залог имущественных прав на недостроенную недвижимость, в том числе, по кредитным договорам, где после 01.10.2008 г. заканчивается двухлетний период, отведенный действующей инструкцией по расчету резервов на оформление в залог сданной в эксплуатацию недвижимости. На данный момент незавершенные объекты, от начала строительства которых прошло более 2 лет, в большинстве случаев находятся в замороженном состоянии и реализовать такой залог практически невозможно. На фоне роста проблемной задолженности, искусственное уменьшение резерва за счет принятия в расчет формального залога может негативно повлиять на надежность банков. Стремление любой ценой создать иллюзию благополучия вполне понятно, но для решения проблем нужно действовать, а не закрывать на них глаза.

Что делать?

Полностью исключить кредитный риск невозможно в принципе, а при кредитовании строительства он повышается еще и за счет значительных технологических рисков, присущих строительной отрасли. Основным риском при кредитовании строительства является нарушение сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию. Задержка может произойти как по независящим от застройщика причинам, связанным с возникновением технологических проблем, так и по вине застройщика: из-за несвоевременного оформления необходимой документации, неэффективной организации процесса строительства, недостаточно проработанного графика проведения строительных работ и так далее. Кроме того, существуют дополнительные риски, связанные с несовершенством действующего законодательства в части защиты интересов кредиторов и инвесторов: недостаточно четко прописаны механизмы оформления в залог и отчуждения объектов незавершенного строительства, отсутствует эффективный механизм контроля за реализацией застройщиком недвижимости в процессе строительства и так далее.

Для минимизации этих рисков, банкам целесообразно входить в финансирование проекта на начальном этапе. Это позволит предотвратить реализацию отдельных частей объекта(квартир) без согласия банка, иначе при попытке отчуждения залога может выясниться, что кредит фактически является необеспеченным, так как отдельные жилые помещения уже проданы третьим лицам. Если банк принял решение кредитовать инвесторов, необходимо таким образом организовать процесс, чтобы исключить возможность реализации одного помещения нескольким инвесторам.

В случае одновременного кредитования застройщика и инвесторов, целесообразно разработать механизм уменьшения лимита застройщика при выдаче кредитов инвесторам, чтобы залоги по кредитам застройщика и инвесторов “не пересекались”, а общая сумма финансирования не превышала сметную стоимость строительного проекта.

В этом случае банку имеет смысл принимать участие и в утверждении всех типовых договоров между застройщиком и инвесторами, так как гарантия соблюдения прав инвесторов на получение в собственность объекта недвижимости снизит вероятность невозврата ими кредита. В процессе мониторинга кредита застройщика необходимо контролировать соблюдение целевого назначения кредитных ресурсов и графика выполнения строительных работ. Осуществляется это при помощи оценки степени готовности строительного объекта и анализа соответствующей отчетности строительных компаний. Для этого имеет смысл организовать в банке подразделение по работе со строительными проектами с обязательным включением в его состав специалистов с опытом работы в строительстве. Если предприятие имеет рейтинг долгового инструмента, выпущенного под строительный проект, целесообразно следить за уровнем этого рейтинга, так как в процессе его периодического обновления анализируется, в том числе, соблюдение графика выполнения строительных работ.

Организация процесса кредитования в соответствии с вышеперечисленными требованиями требует от банка серьезных усилий. Необходимо не только подобрать квалифицированных специалистов и разработать соответствующие внутренние документы, но и обеспечить контроль за их выполнением на всех этапах - от выдачи кредита до его погашения. Это непростая задача, но без ее решения невозможно эффективно управлять кредитными рисками при финансировании строительства.

Взгляд в будущее

Со стороны банков было бы преждевременным надеяться на то, что самое плохое уже позади и дальнейшего ухудшения качества кредитных портфелей не произойдет. Часть объектов продолжает строиться, в том числе, за счет средств, привлеченных в свое время в качестве кредитов или при помощи размещения эмиссий облигаций. По данным агентства, в 2010 году наступает срок погашения по облигациям строительных компаний на общую сумму 6,17 млрд грн. При этом по большинству проектов наблюдается нарушение графика выполнения строительных работ. В частности, ряд объектов со сроком погашения целевых облигаций в 1 квартале 2010 года, имеет недостаточно высокую степень готовности, что дает повод прогнозировать задержку погашения в связи с нарушением графика выполнения строительных работ (см. Таблицу 3).

Таблица 3. Погашения целевых облигаций в 1 квартале 2010 г. и степени строительной готовности

Источник: Рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг»

У многих предприятий имеющихся в распоряжении средств недостаточно для завершения строительства объектов, поэтому велика вероятность того, что наступление сроков погашения по облигациям повлечет за собой новую волну дефолтов.

К началу страницы

Диляра Мустафаева
Директор департамента развития методологии и перспективных исследований
источник: «КР Монитор», 12 (28) Декабрь 2009