печать
06.04.2010
Чтобы активизировать рынок, застройщики должны снизить затраты на строительство и свою прибыль
 |
На вопросы «Столичной недвижимости» отвечает старший финансовый аналитик агентства Роман Смаковский |
 |
Изменились ли кредитные рейтинги строительных и девелоперских компаний с начала 2010 года? Если да, то какие это компании (название, причина изменения рейтинга)? |
На протяжении I квартала 2010 года агентство «Кредит-Рейтинг» понизило 3 кредитных рейтинга выпусков целевых облигаций 3 застройщиков по причине остановки строительных работ в условиях приближающихся сроков погашения облигаций. При этом были повышены кредитные рейтинги 5 выпусков целевых облигаций 3 строительных компаний. Все повышения и понижения состоялись по рейтингам спекулятивной категории. Причиной повышения рейтингов было стабильное проведение работ на строительных площадках, что увеличивало вероятность своевременного и полного погашения целевых облигаций.
|
Скажется ли позитивно повышение кредитного рейтинга Украины на инвестиционной привлекательности нашей страны и рынка недвижимости в целом? |
Следует принимать во внимание, что повышение кредитного рейтинга Украины по международной шкале является незначительным. Международное рейтинговое агентство S&P подняло кредитный рейтинг из одного спекулятивного уровня ССС+, стабильный (на данный момент существует потенциальная возможность невыполнения эмитентом своих долговых обязательств; своевременное выполнение долговых обязательств в значительной степени зависит от благоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий) до другого спекулятивного В-, позитивный (более высокая уязвимость при наличии неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий, однако в настоящее время имеется возможность исполнения долговых обязательств в срок и в полном объеме). Грузия и Сербия, прошедшие через военные конфликты, имеют кредитный рейтинг В и ВВ-. Поэтому, говорить о повышении инвестиционной привлекательности страны преждевременно, хотя определенная стабилизация политической ситуации, по нашему мнению, окажет положительное влияние на общее восприятие инвесторами нашей страны.
В существующей ситуации интерес к Украине могут проявлять в основном инвесторы, готовые нести высокие риски в надежде на соответствующий уровень дохода, иными словами - можно говорить о спекулятивном интересе, который слегка повысится после прихода нового правительства и незначительного повышения кредитного рейтинга.
Повышение суверенного рейтинга Украины не окажет серьезного влияния на украинский рынок недвижимости.
|
Сколько, по Вашим оценкам, действительно активных компаний работает на рынке недвижимости сегодня? |
Если измерять активность по докризисным стандартам, то только отдельные застройщики из общего количества смогли поддерживать высокий уровень интенсивности работ на строительных площадках в период кризиса.
|
Ваши прогнозы по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в 2010 году? |
Если рассматривать рынок жилой недвижимости, то в докризисное время его инвестиционная привлекательность базировалась на постоянном значительном росте цен. Соотношение ставок ипотеки и доходности от сдачи в аренду, было не в пользу инвестиций в недвижимость.
Для того чтобы в текущий момент, когда цены на недвижимость не растут, а имеют все предпосылки к снижению, инвестиции в этот рынок были привлекательными, должно произойти снижение цен до определенного уровня при сохранении доходов населения. При таком условии вложения в недвижимость снова могут заинтересовать инвесторов.
В 2010 году рынок недвижимости не будет среди приоритетов инвесторов, обладающих необходимыми капиталами.
|
Сколько времени, по Вашему мнению, рынок недвижимости будет рискован в плане инвестирования? Что необходимо, чтобы "оживить" рынок? |
При текущем дисбалансе между ценой недвижимости и доходами граждан, на фоне отсутствия ипотеки, низкая активность на рынке жилой недвижимости может сохраняться долгое время.
Для того чтобы серьезно активизировать рынок жилой недвижимости необходимы меры по сокращению упомянутого дисбаланса цен и доходов населения. Здесь важен как рост реальных доходов населения, активизация кредитования банковскими учреждениями так и готовность государства и застройщиков предпринимать реальные усилия по снижению затрат на возведение жилья и норм прибыли от такой деятельности (учитывая, например, значительную коррупционную составляющую в структуре затрат на строительство, которая в конечном итоге закладывается в цену и должна быть оплачена покупателем недвижимости). По-прежнему актуальными являются меры по упорядочиванию процесса выделения земельных участков, сокращению сроков и этапов согласования строительных проектов, снижению инфраструктурной нагрузки на застройщиков и т.д.
