печать
10.06.2010
Закладные – путь к защите прав инвесторов строящейся жилой недвижимости
10 июня на
портале ЛІГА.net состоялась
Интернет-конференция Наталии Доценко-Белоус, адвоката юридической фирмы "Василь
Кисиль и Партнеры" на тему: "Закладные – путь к защите прав инвесторов строящейся
жилой недвижимости".
Как спасет закладная, если компания, которая производит строительство недвижимости обанкротится и ликвидируется? Является ли сегодня вложение в строящуюся недвижимость надежной и прибыльной инвестицией? Как защитить свои права на будущую квартиру при вложении средств в закладные? Почему при покупке квартиры инвестор должен заключать какие-то соглашения не с застройщиком, а с посредником? Банк-хранитель фонда может выступать кредитодателем для инвесторов этого фонда по закладным этого фонда?
 |
Уважаемая Наталья! Как спасет закладная, если компания, которая производит строительство недвижимости обанкротится и ликвидируется? Сергей |
Добрый день, уважаемые читатели ЛИГИ! Спасибо за проявленный интерес к
столь эффективному инструменту инвестирования жилищного строительства.
Спасибо за вопрос. Закладная - это долговая ценная бумага, которая удостоверяет
безусловное право собственника на получение от должника исполнения по основному
обязательству при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае
невыполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки (ст.
20 Закона Украины "Об ипотеке").
Таким образом, в случае банкротства застройщика, у собственника закладной появляется
преимущественное право на обращение взыскания на строящуюся недвижимость и приобретение
ее в собственность. В дальнейшем собственникам объекта незавершенного строительства
придется самостоятельно организовать процесс завершения строительства. Во избежание
подобных ситуаций, мы рекомендуем обращаться к застройщикам, относительно которых данный
риск минимален. Тогда, имеющаяся у Вас закладная позволит нивелировать юридические риски,
а опыт застройщика сведет "на нет" строительные риски.
Таким образом, даже самый совершенный юридический механизм не может сам по себе
гарантировать своевременное и полное выполнение застройщиком своих обязательств. В
условиях рыночной экономики невозможно полностью избежать банкротств застройщиков. Для
того, чтобы обезопасить себя от возможного банкротства застройщика, следует обратиться к
независимым оценкам профессиональных организаций, которые в состоянии сделать выводы о
его надежности. В сфере финансирования строительства в Украине широкое распространение
получили кредитные рейтинги, которые как раз и оценивают надежность застройщиков и их
способность своевременно выполнять свои обязательства по передаче инвестору построенного
жилья. В частности, благодаря обязательному рейтингованию целевых облигаций многие
инвесторы могли заранее оценить риски своих вложений в эти ценные бумаги. Надежность
вложения в строительный проект с использованием закладных также может быть оценена при
помощи кредитных рейтингов. Я бы рекомендовала обращать внимание на такие рейтинги при
принятии решения об инвестировании средств.
|
Здравствуйте, Наталья. Скажите, по Вашему мнению, насколько популярным может стать такой инструмент, как закладная? Что может содействовать его широкому использованию? Какую долю на рынке среди прочих он должен иметь? Виктор |
На мой взгляд, популярность использования закладных зависит как от активности застройщиков, предлагающих данный инструмент, так и от стабильности законодательства. Кроме того, если застройщики начнут активно использовать кредитные рейтинги как инструмент донесения информации о надежности данного инструмента до населения, это также может способствовать популяризации данного способа привлечения средств в строительство. Юридические гарантии защиты прав инвестора, присущие закладной, должны стать основанием для получения застройщиками более высоких кредитных рейтингов по закладным, чем это было по целевым облигациям, из которых только 12% всех обязательств имели рейтинги инвестиционного уровня.
На мой взгляд, популярность использования закладных зависит как от активности застройщиков, предлагающих данный инструмент, так и от стабильности законодательства. Кроме того, если застройщики начнут активно использовать кредитные рейтинги как инструмент донесения информации о надежности данного инструмента до населения, это также может способствовать популяризации данного способа привлечения средств в строительство. Юридические гарантии защиты прав инвестора, присущие закладной, должны стать основанием для получения застройщиками более высоких кредитных рейтингов по закладным, чем это было по целевым облигациям, из которых только 12% всех обязательств имели рейтинги инвестиционного уровня.
|
Действительно, порекомендуйте нам нормальных застройщиков, а то куда не глянь сплошные аферисты? Иван |
Поскольку я уже отвечала на подобный вопрос и обращала Ваше внимание на то, что от ненадежных компаний может защитить изучение информации об их кредитном рейтинге, я могу лишь добавить несколько слов о том, как не ошибиться в выборе рейтингового агентства, оценкам которого можно доверять. В Украине уже вполне сформировалась отрасль рейтинговых услуг – есть правила осуществления такой деятельности, есть надзор за рейтинговыми агентствами со стороны ГКЦБФР, есть также и выбор рейтинговых агентств – регулятором на сегодня признаются оценки уже 4 украинских агентств. В то же время, опыт работы и возможности этих агентств пока отличаются. В этой сфере есть безусловный лидер – агентство "Кредит-Рейтинг", осуществляющее свою деятельность с 2001 года и имеющее практический опыт оценки рисков реализации большого числа строительных проектов в Украине. Важно, что рейтинговые оценки этого агентства прошли проверку в течение всего экономического цикла – от бурного роста рынка до его падения, повлекшего несостоятельность целого ряда компаний. Подавляющее большинство дефолтов произошло с компаниями, имеющими низкие спекулятивные рейтинги. Наличие проверенной статистики сейчас выгодно отличает "Кредит-Рейтинг" от новых участников рынка, которым еще предстоит завоевать доверие.
|
Наталия, Вы признанный и известный специалист, кому еще доверять как не Вам. Посоветуйте, каким киевским застройщикам можно доверять и почему? Степан |
... На мой взгляд, в Украине неоправданно большая роль отводится рекомендациям знакомых или отдельных специалистов. На более развитых рынках инвесторы склонны доверять не частному мнению хороших знакомых или даже известных личностей, а специализированным рейтинговым агентствам, осуществляющим профессиональный анализ и оценку надежности компаний, привлекающих средства населения. На мой взгляд, пока еще недостаточно внимания потенциальные инвесторы уделяют таким профессиональным оценкам. Как правило, частный инвестор не в состоянии сам оценить финансовую надежность той или иной компании. У него нет ни доступа к финансовой отчетности, ни необходимых знаний для проведения такого сложного анализа. Все это есть у рейтингового агентства – на основании договора с оцениваемой компанией специалисты агентства получают доступ к ее документам, готовят свои аналитические выводы и присваивают тот или иной рейтинг. Я считаю, что есть все основания доверять застройщику, который не побоялся раскрыть информацию о своей деятельности, заключил договор с авторитетным рейтинговым агентством и получил рейтинг инвестиционного уровня.
Полный отчет о пресс-конференции Вы сможете посмотреть ЗДЕСЬ
